Responsabilidad del Administrador.

Por Dra. Diana Sevitz

El administrador de consorcios y su responsabilidad solidaria a la luz del artículo 2067 del nuevo código civil y comercial.

El nuevo código Civil y Comercial que comenzó a regir el 01/08/2015 derogado la Ley 13.512/48 de Propiedad Horizontal, establece nuevas obligaciones del administrador de consorcios de propiedad horizontal y cita textualmente:

art. 2067: El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento

y la asamblea de propietarios. En especial debe:

…g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria… El administrador , en este inciso, se encuentra compelido a cumplir con las obligaciones impuestas, que son de resultado, en estos casos , la responsabilidad es objetiva y solo quedará liberado , demostrando que no ha podido cumplir ,dado que , el hecho ocurrió por causa de un hecho ajeno , (en el caso, del propio consorcio o, mejor dicho, de sus autoridades o de un tercero por quien no deba responder) o por un caso fortuito (hecho imprevisto o que, previsto,

no pudo ser evitado).

Tomemos por ejemplo, la obligación de cumplir con este inciso g) . Se trata, de una obligación de resultado, impuesta por la ley : el administrador no tiene justificativo para incumplirla.

Consideramos que una asamblea no puede exonerar de responsabilidad al administrador, con la sola decisión de liberarlo que no deposite las cargas sociales.

Así lo ha entendido la Jurisprudencia :“La deuda laboral que debió afrontar el consorcio no se originó en el regular ejercicio de la potestad de despedir al personal de servicio del edificio, sino en el liso y llano incumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador, conducta que lo hace personalmente responsable frente a su mandante por los perjuicios ocasionados. En la

relación que vincula al administrador con los propietarios el elemento psicológico de la confianza adquiere un rango predominante, ya que en uno de los contratantes se presuponen cualidades en virtud de las cuales la otra parte lo escoge´. De allí que el mandatario deba responder personalmente frente al consorcio por los daños generados por el incumplimiento de las obligaciones que le son propias, o la violación de su deber de cuidado en el manejo de intereses ajenos"

Corolario : El administrador fue condenado a abonar a su mandante , el consorcio el total de la indemnización que éste debió abonar la encargada.

A continuación haremos unas reflexiones sobre:

Legislación laboral

Analicemos un caso bastante extraño por cuánto la administradora a su vez era la encargada del edificio.

CASO: El Consorcio de Propietarios actor demandó a T. del V. G. , quien se desempeñó como administradora desde el 29 de mayo de 1981 hasta el 23 de abril de 2002 - y asimismo encargada del edificio por un período menor -, por los daños y perjuicio que le causó el hecho de haber aquélla retenido indebidamente las sumas que percibía del Consorcio y cuyo pago omitió.

SOBRE LA RESPONSABILIDAD EN EL CASO

Tras valorar las constancias de la causa penal y la prueba producida en estas actuaciones el sentenciante concluyó que la demandada realizó ilícitamente un manejo indebido de los fondos que recibía para pagos del Consorcio y retuvo .

Ha quedado probado con la pericia contable de la causa penal -que tramitó ante el Tribunal Oral en lo Criminal n° 25 y que vino ad effectum vivendi- que las liquidaciones por expensas confeccionadas mientras la demandada era la administradora no mostraban acertadamente una rendición de cuentas mensual cuyo saldo de disponibilidades se traslade mes a mes, de modo tal que permitiera establecer, y por ende conocer, si el consorcio poseía los fondos suficientes

para hacer frente a las erogaciones. Allí informó también el perito contador que en dichas liquidaciones fueron cargados los sueldos brutos o totales más los aportes y contribuciones por leyes sociales, hecho éste que implicó la duplicación del gasto por aporte del empleado (uno dentro del sueldo bruto y otro como retención sobre el sueldo bruto) sumas que percibía.

Es decir que la accionada percibió como encargada del edificio, desde febrero de 1994 hasta abril de 2002, momento en que cesó su administración, la diferencia entre el sueldo bruto y el sueldo neto, cobrándole al Consorcio dos veces los aportes y contribuciones que debían abonarse a los distintos organismos sociales por aquél trabajo.-

Además, como contrapartida a tal indebido cobro, no abonó o lo hizo fuera de término -con los consiguientes recargos- varios períodos sin hacerlo constar en las liquidaciones.-

La errónea liquidación mensual de expensas, que impedía conocer el estado contable del Consorcio y su evolución gravita, sin duda, en contra de la administradora. La misma incidencia tiene la ausencia de libros obligatorios del Consorcio. La responsabilidad en el caso y el perjuicio a la parte actora aparece así palmario. En este expediente , como vemos, es anterior a la nueva codificación y la jurisprudencia, es contundente al responsabilizar al administrador cuando liquida los aportes de los empleados y no los deposita en el órgano respectivo.-

¿Es posible responsabilizar al administrador por incumplimiento de previsiones legales laborales y responsabilidad frente al consorcio por los perjuicios ocasionados al mismo?

El fallo que a continuación analizaremos se resolvió en el juicio Expte. N° 150.690 –"Consorcio de Propietarios Edificio Carlos Pellegrini c/ O. P. s/ cobro ordinario de sumas de dinero”– CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE MAR DEL PLATA (Buenos Aires) –SALA SEGUNDA– 12/7/12. Y Nos pareció muy ilustrativo porque es anterior a la ley 26.994 CASO: El administrador de un consorcio de propietarios de un edificio afectado a propiedad horizontal, de la ciudad de Mar del Plata, fue removido de su cargo mediante una asamblea de propietarios.

A posteriori de dicha situación el edificio comenzó a ser sujeto pasivo de reclamos de deudas en favor de la obra social del encargado y de un juicio laboral por el despido de una empleada del consorcio.

En el proceso laboral, quedó probado que dicha empleada había sido contratada por el administrador, dentro de sus atribuciones y también despedida dentro las facultades que le otorga al administrador el art. 9, inc. a de la Ley 13.512; pero también quedó acreditado que el administrador no había registrado a tal empleada y como consecuencia de ello el consorcio fue condenado y debió cumplir con el pago de las indemnizaciones correspondientes.

El consorcio, por intermedio de su nuevo administrador, promueve una demanda de daños y perjuicios contra el administrador anterior, basándose en un evidente caso de mala praxis que comprometió seriamente, con su accionar la responsabilidad del consorcio.

“La deuda laboral que debió afrontar el consorcio no se originó en el regular ejercicio de la potestad de despedir al personal de servicio del edificio (como parece interpretar el a quo), sino en el liso y llano incumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador, conducta que lo hace personalmente responsable frente a su mandante por los perjuicios ocasionados (art. 1904

y ccdts. C. Civil)”.

“Ha dicho la jurisprudencia que …En la relación que vincula al administrador con los propietarios el elemento psicológico de la confianza adquiere un rango predominante, ya que en uno de los contratantes se presuponen cualidades en virtud de las cuales la otra parte lo escoge… (Cfr. CNCiv., sala H, S. 9–8–99, “Consorcio de Prop. Edif. Güemes 3732 c/ Rodríguez, María Luisa s/daños y perjuicios” J. A. 2000–I–517). De allí que el mandatario deba responder personalmente frente al consorcio por los daños generados por el incumplimiento de las obligaciones que le son

propias, o la violación de su deber de cuidado en el manejo de intereses ajenos”.

Pues si ha incurrido en omisiones o negligencias en el ejercicio de su función, de tales falencias responderá conforme el art 160 CCYCN.

Análisis de un segundo caso de responsabilidad.

DELITOS CONTRA LA PROPIEDAD – ADMINISTRACIÓN FRAUDULENTA.- ADMINISTRADORES DE CONSORCIO – ACCIÓN PENAL.- Administradores de consorcio, querella y acción civil derivada de la Administración fraudulenta, conciliación de la acción civil.

Iniciada una acción penal ,específicamente en delitos contra la propiedad, el pago posterior al hecho no hace desaparecer su configuración, sino que ésta se perfecciona con la comprobación de los elementos que hacen al delito en particular y al perjuicio económico, que puede surgir, al no tener el sujeto pasivo la libre y oportuna disponibilidad de los intereses pecuniarios en cuestión. En los delitos de administración fraudulenta.

La administración , en este caso de un consorcio , es la relación más amplia y de más responsabilidad de todas que puede incidir en el patrimonio ajeno, ya que abarca la totalidad del mismo y se resume en la facultad de regir y gobernar dicho patrimonio pudiendo arbitrar los medios destinados a la conservación del mismo.-

En el delito de administración fraudulenta la violación de los deberes a cargo del administrador, y el consiguiente perjuicio ocasionado al consorcio , son dos extremos que si pueden probarse, se encuentra tipificado el delito.-

CASO : Se imputó a la administradora … haber perjudicado, en ese carácter, los intereses confiados por los miembros del Consorcio de Copropietarios del Edificio de la calle B. M., hasta el día 28 de diciembre de 1999 (fecha en que fue removida), al no abonar durante el período comprendido entre los meses de enero de 1998 hasta noviembre de 1999, los aportes y contribuciones de la A.F.I.P. generando así una deuda en concepto de capital e intereses …y al no abonar en tiempo los montos correspondientes a S.U.T.E.R.H. y O.S.P.E.R.yH.R.A., por igual período, generando así una deuda en concepto de intereses, sumas que fueron liquidadas en las respectivas expensas y percibidas en tiempo por la imputada.

A su vez, se le imputó haber retenido en su poder, tras revocársele su mandato el día 28 de diciembre de 1.999 la suma de $ ….., como así también la documentación perteneciente al consorcio, entre ellas, el libro de caja, los comprobantes de pago de aportes provisionales.

De los informes remitidos por S.U.T.H.E.R.y O.S.P.E.R.y H.R.A, surgió que durante el período

denunciado, se habían abonado fuera de término, pese a que el monto percibido por las expensas superaba al correspondiente a los deudores morosos.-

Además se comprobó que la imputada había suscripto un convenio por el cual reconoció dicha

deuda a favor del consorcio.

De ello se desprende que la actuación de la administradora, incumpliendo el deber de fidelidad

que estaba a su cargo al aceptar dicha administración de bienes pecuniarios ajenos, y abonar

tardíamente lo adeudado a los sindicatos mencionados, trajo aparejado para los consorcistas un

perjuicio patrimonial, por cuanto debieron afrontar gastos que, por intereses, correspondieron

al pago tardío.

Es importante destacar, que una vez incumplido , por parte del administrador, su obligación de

depositar las cargas sociales, liquidadas en expensas, y no abonadas en tiempo , que el pago de

las cargas sociales o la suscripción de un convenio cuyos pagos los efectúe el administrador

posterior al hecho , no hace desaparecer su configuración, sino que ésta se perfecciona con la

comprobación de los elementos que hacen al delito en particular y al perjuicio económico, que

puede surgir, al no tener el sujeto pasivo la libre y oportuna disponibilidad de los intereses

pecuniarios en cuestión.

En este expediente se confirmó el auto de procesamiento contra la administradora por el delito

de defraudación por administración fraudulenta (art.173,inc.7°, C. Penal y art.306 del C.P.P.N.)

Legislación local

En la ciudad Autónoma de Buenos Aires, aún se encuentra vigente , en cuanto a obligaciones del administrador, respecto al cumplimiento de las obligaciones laborales, previsionales y tributarias, lo normado por la ley 941/02 que crea el Registro Público de Administradores , reformada por la ley 3254/10 , y que en su artículo, 12 º establece la obligatoriedad al presentar la declaración jurada anual, entre otra información, debiendo detallar los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, las correspondientes a la seguridad social, aportes

convencionales de carácter obligatorio y la cuota sindical si correspondiere, todo ello referido los encargados de los edificios que administran.-

Legislación tributaria

Legislación laboral

El administrador de consorcios es el representante legal y la asamblea le establece

Jurisprudencia.

Doctrina:

La Dras. Lilian Nora Gurfinkel de Wendy, Nora Beatriz Martínez y Margarita Barbosa en su libro Responsabilidad del consorcio de propietarios en la propiedad horizontal Ed. Abeledo Perrot (2008) pag. 241 establecen:

“La sola inexistencia de fondos disponibles para abonar las obligaciones del consorcio, máxime si se refieren a cargas sociales, fiscales, impositivas y previsionales el personal bajo la relación de dependencia, no lo exime de responsabilidad siendo responsable personal y solidariamente con el consorcio por ellas, incluidos los intereses y multas (artículo 16, ley 11.683).

La inexistencia de un fondo de reserva no excusa tales incumplimientos. Las deudas generadas con SUTERH y OSPERYHRA por pagos no efectuados, realizados tardíamente o en forma incorrecta durante la gestión de administración, son responsabilidad del administrador”