Prohibición de votar por morosidad

Por Dra. Diana Sevitz

Los derechos de los propietarios son consagrados en el reglamento de copropiedad, este es el que prohíbe o limita la presencia de los propietarios morosos para que puedan votar o no. Por lo expuesto, si en el reglamento existe la prohibición de votar a los morosos , el que se encuentre en esa posición no podrá emitir su voto.

Si el reglamento no lo prohíbe , podrá válidamente el propietario moroso votar.

Esta es una pregunta recurrente, si el propietario se encuentra moroso al momento de celebrarse una asamblea, ¿se le permite votar o no?. A continuación la opinión de varios autores:

El Dr. Carlos Diego Calvo en su "Manual Práctico de Propiedad Horizontal", expresa: "

"Es un problema muy frecuente la admisión de copropietarios morosos en las asambleas y que parece difícil aceptar impedir la concurrencia de los mismos por no haber pagado las expensas, salvo que esté expresamente dicho en el reglamento de copropiedad". No obstante un fallo de la Cámara Civil, Sala B, del 26-6-69 resolvió que quienes son deudores con morosidad del consorcio, no pueden solicitar la convocatoria judicial prevista en el artículo 10 de la ley 13.512"

El Sr. Hernán Racciatti en su libro "Administración de Propiedad Horizontal y Propiedad Vertical. Locaciones" comenta:

"Privar del derecho a voto en las asambleas o de la facultad de participar en las mismas, ha sido otra manera compulsiva para obtener el cobro de las expensas comunes. También agrega que esta disposición reglamentaria ha tenido fallos a favor (CN Civ., Sala C, DE, 9- 131) y fallos en contra (CN Civ, Sala D, LL, 105-819).

El Dr. Alberto Aníbal Gabás con el "Derecho Práctico de Propiedad Horizontal 1" Bajo el título "Límites al derecho de voto" dice que:

" (en ciertos casos) se quita este derecho y el ejemplo más común es en la falta de pago de expensas, que consta en el reglamento de copropiedad. Agrega una opinión personal que transcribimos: "Creemos que si tal estatuto no prescribe esa prohibición no puede impedírsele, al consorcista en falta, emitir su voto, pues entendemos que esa prerrogativa surge de la calidad de propietario simplemente y no de la de propietario pagador."

De todas formas el mismo Dr. Gabás agrega a sus dichos que:

"... existe alguna jurisprudencia en contra que reconocemos correcta, en base a principios de equidad y de justicia".

A modo de nota, el autor cita este fallo en contra: "No pueden gozar del derecho a voto los consorcistas morosos cualquiera sea la causa de tal situación y justificativa, debiendo dejarse sin efecto las decisiones en las que se haya tomado en cuenta su derecho de elección activo". Cám. 2º Civ. y Com. San Martín, DE, ejemplar nº 3948 del 26/8/75. Cierra el tema diciendo que no se puede impedir en ningún caso la posibilidad al propietario en mora de asistir y participar en la deliberación, incluso teniendo ese derecho podría explicar los motivos de su mora y hacer más entendible su conducta. Agrega que: "El condómino no legitimado para votar puede hacer oír su parecer" y tal efecto transcribe, también a modo de nota al pié de página, que: "El presidente sólo podría limitarse a invitar a limitar el discurso, pero si se le niega la palabra podría cuestionarse la validez de la asamblea y del mismo acuerdo colegial, ya que se impidió la formación de la deliberación válida y de la prestación de argumentos que podrían hacer variar la dirección de los votos", Escuti, Ignacio A. - Richard, Efraím Hugo, Ponencia al "Primer Congreso de Derecho Societario", La Cumbre, Córdoba, 1977.