Poder sancionador en los Consorcios de Propietarios.

Por Dra. Diana Sevitz

El planteo es discutido en doctrina, y existen varias opiniones encontradas y distintas soluciones: El Dr. Alberto Aníbal Gabas en el "Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada" cita mucha jurisprudencia sobre cada tema que aborda, algunos de los cuales son los siguientes: Corresponde imponer una multa a favor del actor (art. 45, Cód. Proc. Civ. y Com.) A la copropietaria que, injustificadamente, negó el acceso a su unidad para reparar un caño que inundaba una unidad vecina y que utilizó en sede judicial procedimiento impropio y dilatorio [CNCCiv., Sala B, 22/12/70, ED, 39-888] La penalidad establecida en el art. 15 de la ley 13.512 (arrestos y multas) es de carácter imperativo y de orden público, lo cual permite que sea aplicada aun cuando falte expresa petición de parte afectada. [CNCiv., Sala C, 8/140/58, LL, 94-234] La apreciación de las infracciones a la ley 13.512 y al reglamento de copropiedad debe efectuarse con severidad, criterio impuesto por la necesidad de mantener la normal convivencia entre los copropietarios lo que sólo puede resultar del estricto acatamiento a las normas que regulan las relaciones entre los mismos. [CNCiv., Sala C, 26/8/69, LL, 137-844] "Consorcio de Copropietarios"2011- Grupo CaiXas® - Todos los derechos reservados” La ley 26994 en la pirámide jurídica de las normas que rigen al Consorcio de Propietarios. el Reglamento de Copropiedad y Administración que da nacimiento al propio consorcio,, es como la ley misma a la cual deben someterse para su funcionamiento.- Se puede haber insertado un Reglamento Interno al reglamento de copropiedad también inscripto en el RPI , en donde se establecen las sanciones para incumplimientos del reglamento y se someten los copropietarios y todo ocupante de las unidades., para la modificación de cualquiera de ambos por resolución de los propietarios en Asamblea será por una mayoría no menor de dos tercios.- el Reglamento de Copropiedad y Administración puede delegar en los copropietarios el dictado de un reglamento interno; deben ser analizados y aprobados por Asamblea ordinaria; En caso que este reglamento interno no estuviera inscripto en el RPI no sería oponible a compradores de fecha posterior a su aprobación por no haber intervenido y no formar parte del Reglamento de Copropiedad.- "Las omisiones legales en que se incurriera el reglamento interno hacen inaplicables las nuevas estipulaciones al demandado, que adquirió el dominio de su unidad con posterioridad y que no estaba obligado a compulsar los libros de actas de asambleas para enterarse acerca de si la tenencia de animales domésticos, perro como dije, estaba o no autorizada, pues ello debía surgir del estatuto o de sus reformas inscriptas en el Registro de la Propiedad.” CONSORCIO AV. DE MAYO 1302/40 c/ VIDAL NARCISO s/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO" – CNCIV - SALA G - Abril/2004 (elDial - AA198F) Pero la realidad amerita otras soluciones, es necesario regular la convivencia a los efectos de delimitar los derechos de los propietarios, todo en relación al uso de espacios comunes , que demuestra que son conflictivos, y que complican la tarea del administrador.- En la mayoría de los reglamentos de los nuevos edificios construidos se faculta y autoriza a los consejos de propietarios y al administrador la aplicación de estrictas facultades disciplinarias.- La jurisprudencia se ha inclinado en el sentido que las asociaciones civiles (incluyen los consorcios de propietarios) tienen facultades disciplinarias y que, lo que el ente haya resuelto debe ser respetado, a menos que se pruebe la existencia de una notoria injusticia y/o la inobservancia del procedimiento reglado estatutariamente, en especial que se haya permitido oír el descargo del propietario y que se haya resguardado adecuadamente su derecho de defensa.- Muchos incumplimientos que se producen en estos edificios necesitan inmediata solución y si los mismos son por: entrar a deshora a la pileta, comer en ella, mal utilización de las máquinas del gimnasio etc. nos demuestran que sería inconveniente llevarlos a una instancia judicial.- Para que el consorcio puede aplicar las sanciones en forma legal indudablemente deben ser aprobadas por todo el consorcio con una mayoría unánime. Este requisito se cumple cuando el régimen sancionatorio se encuentra integrado al Reglamento de propiedad horizontal.- En opinión de: La jurisprudencia: :” Como garantía para el pleno ejercicio por parte de los miembros de su derecho constitucional de defensa en juicio, se exige que la sanción sea el resultado de un proceso llevado a cabo en debida forma pero, para ello, no es necesario que se rija por las normas procesales judiciales, bastando que se haya asegurado el derecho de defensa, para lo cual es fundamental que se oiga al imputado y pueda él ofrecer pruebas Campana Boat Club s/denuncia .solicita veedor 27/6/000 el dial W 13 B5” Es aconsejable, por otra parte, que la redacción de los reglamentos internos sea efectuada con seriedad y conocimiento sobre el tema, pues éstos deben contemplar aspectos de procedimiento que confieran transparencia y formalidad a la actuación del órgano a cargo de las sanciones y, que el derecho de defensa del imputado por las faltas, se encuentre debidamente asegurado.- También es preciso prever la posibilidad de recurrir las sanciones, así como una racional y adecuada graduación de ellas.- Conclusión: Para que puedan ser aplicadas las sanciones en los consorcios debería preverse lo siguiente: Los reglamentos deben contener estipulaciones mediante los cuales los propietarios se someten a la posibilidad de ser juzgados y de aplicación de sanciones Consentimiento unánime al respecto Estipular cuál es el órgano que va a juzgar, normas de procedimiento y sanciones a aplicar por cada transgresión Respetar el derecho del debido proceso Reforma del reglamento: Deberán convocar una asamblea con el punto del orden del día bien detallado para que todos los propietarios puedan intervenir, y lograr las mayorías exigidas por el reglamento (con la doble mayoría establecida en el art 2060 CC y Com).-. Debo aclarar que la reforma para que pueda ser exigible, la deberán inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, aconsejo una consulta con un escribano para que le indique los requisitos de su inscripción y el costo de la misma.

¡ Hasta la próxima editorial!