Legitimización del Administrador

Por Dra. Diana Sevitz

El administrador de un consorcio ¿está legitimado para impugnar y solicitar la

nulidad de una asamblea que dispone su remoción?

El nuevo Código Civil y Comercial, respecto al administrador estableció, que es

un el representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Que su

designación puede estar reflejada en el reglamento de propiedad horizontal pero

no es sine die, tiene fecha de vencimiento.-

En cuanto a su remoción, pueden ser removidos sin expresión de causa. El problema se plantea cuando , a juicio del administrador, y por las circunstancias habidas se reúnen pocos propietarios en una asamblea, no respetando las mayorías para su remoción y es apartado de su función.-

Le cabe al administrador alguna acción para ser repuesto en su cargo? Se encuentra legitimado para hacerlo? Tiene alguna protección legal?

Antes de contestar esta pregunta recurrente, debo aclarar algunos cuestiones. El

consorcio constituye una persona jurídica y el administrador es un órgano de la

misma .-

El administrador presta un servicio al consorcio y “su interés, en el caso de que

la asamblea tome una decisión que lo perjudique, queda limitado al reclamo de

los daños e intereses causados”

El administrador no posee legitimación activa para impugnar la asamblea en la

cual se dispuso su remoción.

La Cámara Civil L fundamentó su decisión en la opinión de la Dra. Higthon de

Nolasco que interpreta.” …que el administrador no está facultado para

impugnar el acto de su separación, sea causado o incausado. En tanto que

cualquier vicio que pudiera haber existido en la decisión de la asamblea hubiese

sido saneado porque la eventual nulidad sería relativa y no hubo objeciones de

los copropietarios.

Sólo a mayor abundamiento, corresponde afirmar que el pronunciamiento

dictado en la instancia de grado resulta justado a derecho.-En tal sentido, resulta

indudable que el administrador resulta ser el representante del consorcio, siendo

aplicables a dicho vínculo las reglas del mandato.-

Siendo así, cabe recordar que el art. 1970 del código Civil indica que "el mandante puede revocar el mandato siempre que quiera..." lo cual da cuenta de los términos generales y liberales en que a ley consagra la revocabilidad del mandato. Por cierto que muchos mandatarios, en especial los administradores, cuyo cargo es habitualmente oneroso, pueden verse perjudicados por la decisión de los propietarios, mas la revocabilidad surge de la ley -por tanto se presume

conocida- y es propia de la situación: constituye una circunstancia a la que

siempre supieron estaban expuestos (conf. CNCIV., esta Sala, L. 585.734 del

2/3/12,voto del Dr. Molteni).-

Las reglas de mandato se rigen exclusivamente por la confianza y en la cual, la

falta de esta última, no da lugar a resarcimiento alguno. Atar la revocabilidad a

la indemnización daría lugar a una relativa irrevocabilidad, pues el consorcio

que tuviera intención de despachar a su administrador tendría que pensarlo

varias veces pese al estado de tirantez y recelo, según el tiempo faltante y el

monto que estuviera dispuesto o en condiciones de pagar.

Es que, la fijación de un plazo para la gestión de un administrador no le garantiza el término En similar sentido, coincidiendo con la postura expuesta precedentemente, se ha dicho que son frecuentes los casos en que los consorcistas quedan "prisioneros" de un administrador que de mil y una maneras intenta impedir su remoción. Mal haría el derecho en otorgarle una herramienta más para que éste se aferre a seguir en un cargo para el cual ya no cuenta con la confianza de su mandante, sino todo lo contrario, el rechazo. Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A63313/2011“ S.H. A C/CONS DE PROPIETARIOS S. 6069 S/ DAÑOS Y PERJUICIOS”

La Dra. Highton, opina que el administrador cesante no está facultado para

impugnar el acto de su separación, trátese de su remoción con o sin causa, por el principio de revocabilidad del mandato. El mandato y su situación de órgano por decisión asamblearia son esencialmente revocables y la formación de la voluntad

consorcial -a la que debe acatar- es ajena a su incumbencia. En tal sentido el

administrador es un tercero en cuanto a la decisión asamblearia. Asimismo,

tampoco tiene derecho a indemnización por la revocación sin causa, pues, esta

se rige exclusivamente por la confianza y la falta de esta no da resarcimiento

alguno.

DESIGNACION DE UN ADMINISTRADOR

Posibilidad de solicitar la nulidad por un propietario La jurisprudencia ha entendido que aún solicitándola un propietario deberá invocar y demostrar el perjuicio que le causa la decisión que ataca, con fundamento en que la nulidad para ser viable, debe fundarse en un interés serio y legítimo, ya que en ningún caso corresponde declararla por la nulidad misma.

Son relativas las nulidades suscitadas por la designación de un nuevo administrador del consorcio de propietarios.

Así opinó la jurisprudencia : "Por otro lado, también es dable destacar que en

caso de que no se hayan cumplido las formalidades para la designación de la

nueva administradora del consorcio, dicha nulidad será relativa toda vez que

solamente se pone en tela de juicio el interés privado de los consorcistas, sin

que aparezca afectado el interés público, ya que el acto de designación de

administrador atañe a quienes puedan considerarse afectados individualmente,

pero no incide sobre bienes superiores de la comunidad. Por lo tanto, nada

impide que una asamblea, como acto viciado, sea confirmada por los

interesados por medio de otra asamblea posterior, la cual no hace más que dar

legitimidad y validez a lo actuado por aquélla, sin afectar los derechos de

terceros (art. 1065 del Cód. Civ.)…. A mayor abundamiento, ha establecido la

jurisprudencia que el mandato recibido por la administradora es susceptible de

confirmación, por lo que si su designación se encontraba viciada de nulidad

relativa y con posterioridad a él, los copropietarios le pagaron las expensas

comunes, tal nulidad queda purgada, ya que esos pagos implicaron la

confirmación expresa de dicho mandato, con los efectos retroactivos que

determina el art. 1065 del Cód. Civil (CNCiv., Sala D, 8/10/68, LL, 133-650,

citado en Bueres-Highton, “Código Civil y normas complementarias”, t. 5B, p.

421, 2da Ed, ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2005).

MANDATO DEL ADMINISTRADOR. OTRO FALLO REVELADOR: LA LEY DE FONDO PREVALECE SOBRE LA LEY LOCAL

Una pregunta qué siempre ha sido difícil de responder a la luz de la variada

jurisprudencia y doctrina imperante desde el año 2002 , año del nacimiento del

Registro Publico de administradores. Qué norma prevalece ? cuál es la que se

aplica? la norma local sobre código de fondo o viceversa. Específicamente me

refiero cómo debe aplicarse el at.13 de la ley 3.254 (modificatoria de la ley

941/02)en cuanto se refiere al plazo fijado de un año en el mandato del

administrador.-

En un artículo publicado por mí en la Revista de la Propiedad Horizontal (de

la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias)

www.capahi.com.ar Nro. 325 febrero 2015 , con el título Mandato del administrador ,Leyes que oscurecen , PÀG 8/9) , con referencia al tema del vencimiento del mandato establecido por la ley local de la C.A.B.A. y cuando en asamblea no se reunía el quorum para renovarlo y no estaba como punto del orden del día nombramiento de un nuevo administrador, se explicaba que dicha situación traía aparejado muchos inconvenientes categóricamente expresé que "....SI en la asamblea que debe decidir la renovación del mandato

no se consigue quorum para poder sesionar, por ejemplo no concurre nadie, la

administración continúa al frente del consorcio, liquidando expensas, pagando

sueldos y contestando demandada o planteos judiciales contra el consorcio hasta

que una nueva asamblea trate el tema y decida expresamente. Así las cosas,

mientras pase el tiempo y no se vuelva a tratar el tema de la renovación del

mandato en una asamblea, convocada al efecto por el administrador o por la

autoconvocatoria de los mismos propietarios, el administrador seguirá

ejerciendo su calidad al frente del edificio, con todas las responsabilidades que

ella conlleva "

Mi postura siempre fue la misma, el administrador es un órgano del ente

llamado consorcio, ahora consagrado persona jurídica por el nuevo Código

Civil y Comercial que comenzará a regir a partir del 1ero. de agosto de 2015 .-

En la actualidad el nuevo código civil y Comercial también le acuerda el

carácter de órgano del consorcio, y al redactarse el reglamento también debe

contener designación de administrador (art. 2056 inc. r) y plazo (art. 2056 inc.

s) y el art. 2066 2do párrafo específicamente dice que los administradores son

nombrados y removidos por asamblea.-

La Sala E en un reciente fallo del 7/5/15 publicado en el digital Newsletter los

abogados 11 de Mayo de 2015 deja establecido conceptos muy importantes

sobre el rol del administrador, sus responsabilidades , vencimiento del mandato

y quien lo remueve de su cargo.-

ANALISIS DEL CASO

Las presentes actuaciones fueron iniciadas por la actual administradora del

consorcio de propietarios del edificio ubicado en la calle h. de esta ciudad, con

la finalidad de reclamar al anterior administrador que fue removido del cargo la

rendición de cuentas final de su gestión

El administrador opuso excepciones :

Fundamento:

• el vencimiento de la designación de la actual administradora del

consorcio actor por haber transcurrido el plazo anual previsto por la ley 941 de

la Ciudad de Buenos Aires (modificada por las leyes 3254 y 3291).

FUNDAMENTO DE LA CAMARA CIVIL PARA SU RECHAZO (SALA E, SU ANALISIS)

• el art. 13 de ley 941 dispone que “el Administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum. Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad”.

• El decreto 551/2010, reglamentario de la citada ley, establece que “el plazo de ejercicio de la función de Administrador, cualquiera sea éste, comienza a contarse desde la fecha que disponga la asamblea ordinaria o extraordinaria que lo designe. Si la asamblea no lo estableciera, el plazo se cuenta desde la fecha de celebración de la misma. Antes del cumplimiento del plazo del mandato, el Administrador debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo. Cumplido el plazo de mandato, de no realizarse asamblea se da por concluido el mismo bajo exclusiva responsabilidad del Administrador, quedando los consorcistas

habilitados para auto convocarse y dar solución a la situación planteada con el

quórum establecido en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, por los

dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum”

• Ahora bien, la ley 13.512 no fija un plazo de duración de la designación

del administrador cuando impone que, al constituirse el consorcio de

copropietarios y redactar el Reglamento de copropiedad y administración, deba

designarse obligatoriamente a un representante de los copropietarios. Sin

perjuicio de ello, de acuerdo a lo previsto en el art. 9, inc. b) de la ley 13.512

citada, es en el reglamento mencionado donde debe disponerse la forma de la

remoción del administrador.

• IMPORTANTE : si ha sido designado por una asamblea en un acto

colegiado que expresa la voluntad del conjunto como consorcio, debe también

ser removido por resolución de este órgano (conf. Highton, Elena I., “Propiedad

horizontal y prehorizontalidad”, 2° ed., Hammurabi, 2000, pág. 580, punto 58).

• En este mismo sentido se ha señalado que, si bien el estatuto del consorcio puede determinar un plazo de vigencia del mandato otorgado al administrador que podría prorrogarse, en cuyo caso será imperativa su observancia, si no está previsto, será la asamblea como órgano soberano la que determinará el término del mandato (conf. Gabás, Alberto A., “Manual teórico práctico de propiedad horizontal”, ed. Hammurabi, pág. 320).

“Reglamentación del Registro Público de Administradores de Consorcios”, La

Ley Online AR/DOC/7128/2010).

• Aun cuando ello bastara para desestimar la crítica ensayada, tampoco

puede soslayarse que el administrador es un órgano indispensable en el régimen

de la propiedad horizontal del que no puede prescindirse (art. 11 de la ley

13.512; Highton, Elena I., ob. cit., págs. 575 y siguientes., punto 56 y sus citas).

• Concretamente, como la existencia del administrador está impuesta por

la ley, que es la que determina sus facultades y obligaciones y los copropietarios

no pueden prescindir de su designación, debe concluirse que se trata de una

representación legal (conf. Lambois, Susana E. en Highton-Bueres, "Código

Civil...", t° 5, pág. 784 y sigtes) respecto del cual, más allá de ciertas diferencias

doctrinarias, se ha sostenido que él es mandatario y como en todo mandato hay

una relación jurídica interna -mandante mandatario- y sus actos dentro de los

límites de su mandato son acciones del consorcio (conf. CNCivil, Sala G, in re

“Biegún de Cadoche, Electra J. c. Consorcio de Propietarios Avda. Scalabrini

Ortiz 2067”, del 2- 7-99, LL 2000-C-743)

• En la relación que se crea entre el consorcio, como mandante y el administrador como mandatario, éste se vincula con aquél como un ente distinto de sus integrantes, no habiendo lazo directo con cada uno de los copropietarios

respecto de las cuestiones relacionadas con el mandato, sino a través del ente

consorcial; de ahí que sea el consorcio el que está autorizado, mediante previa

decisión asamblearia a pedir rendición de cuentas de las tareas asumidas y

funciones desempeñadas (cf. Highton, Elena, "Propiedad horizontal y prehorizontalidad", pág. 575 y ss.).

• Como se ve, si la ley 13.512 deja librado a la voluntad de la asamblea el plazo por el cual el administrador ejercerá el mandato, pudiendo removérselo de aquél en cualquier oportunidad, la norma local antes mencionada no podría limitar el tiempo de vigencia de su designación en la forma en que se dispuso, derogando implícitamente una norma de mayor jerarquía (conf. art. 31 del la Constitución Nacional; Abatti, Enrique – Rocca, Ival, “La proyectada reforma del Registro Público de Administradores de Consorcios de P.H. (ley 941 C.A.B.A.)”, La Ley Online AR/DOC/3074/2009; Tachella, Diego Hernán.

• Se trata en realidad de un representante legal de la persona jurídica, encargado de la gestión inmediata de los intereses comunes, representación que se asemeja a la de los representantes necesarios de otras personas jurídicas, como las sociedades comerciales.

• En esos términos, el art. 11 de la ley 13.512 se designa al administrador como "mandatario legal y exclusivo de aquéllos", aludiendo a los propietarios.

En esa inteligencia, el simple vencimiento del término para el que fue designado

el administrador no produce ipso iure la cesación de su designación en el cargo,

aplicándose en el caso lo dispuesto por el art. 1969 del Código Civil para el

mandatario, cuyas facultades subsisten en tanto no fuera revocado el mandato

por los otorgantes (conf. Lambois, Susana E., ob. cit., pág. 420), normativa que

tampoco puede modificar la legislación local.

• Además, también debe destacarse que en ocasiones es común que la

asamblea de copropietarios nombre administrador sin quórum y mayoría

reglamentaria, y que éste comience a administrar, que los copropietarios

ausentes le abonen expensas, no impugnen la asamblea y dejen transcurrir el

tiempo sin observación alguna; en este supuesto el administrador de hecho se

transforma en administrador de derecho por el transcurso del tiempo y ante el

silencio de los consorcistas, que, en este caso, obra como consentimiento.

Pasado un tiempo prudencial no podrá impugnarse la designación (Gabás,

Alberto A., ob. cit., pág. 255;

• En el - mismo sentido, Gurfinkel de Wendy, Lilian, “La propiedad horizontal. Análisis dogmático de la ley 13.512. Jurisprudencia aplicable. Legislación nacional y provincial”, pág. 378; CNCivil, Sala D, del 3-10-68, en JA 1969- 4-394). Adviértase que, si un copropietario –en las circunstancias apuntadas que también se verifican en autos- no podría cuestionar la asamblea en la que se produjo la designación del administrador, mucho menos podría hacerlo el anterior administrador cuyo mandato fue revocado mucho tiempo atrás.

• Por estas consideraciones, SE RESUELVE: Confirmar, en lo que fuera

materia de agravios, la decisión de fs. 54/55. Las costas de Alzada se imponen

al vencido (art. 69 del Código Procesal). Notifíquese y devuélvase

“CONS. DE PROP. H. …./…. C/ S. E. R. S/ RENDICION DE CUENTAS”.-

Buenos Aires, mayo 7 de 2.015.

Aspectos relevantes que me parece que aclaran un poco el panorama en relación

al fin del mandato del administrador por vencimiento del plazo impuesto por

una ley local en desmedro de una ley especial como la ley 13.512 , ahora

derogada y en subsidio lo normado por el Còdigo Civil y comercial que empezó

a regir a partir del 1ero de agosto de 2015.-

• La ley 13.512 no fijaba , el nuevo código tampoco, un plazo de duración

de la designación del administrador.

• Designación por una asamblea también ser removido por resolución de

este órgano.

• La norma local antes mencionada no podría limitar el tiempo de vigencia

de su designación en la forma en que se dispuso, derogando implícitamente una

norma de mayor jerarquía (Conf. Art. 31 del la Constitución Nacional.

• La existencia del administrador está impuesta por la ley.

• El administrador es un órgano indispensable en el régimen de la propiedad

horizontal del que no puede prescindirse.

• Un representante legal de la persona jurídica.

• El es mandatario y como en todo mandato hay una relación jurídica interna -mandante mandatario- y sus actos dentro de los límites de su mandato

son acciones del consorcio.

• El consorcio está autorizado, mediante previa decisión asamblearia a pedir rendición de cuentas de las tareas asumidas y funciones desempeñadas.

• El simple vencimiento del término para el que fue designado el administrador no produce ipso iure la cesación de su designación en el cargo, aplicándose en el caso lo dispuesto por los artículos referidos en Código Civil y Comercial para el mandatario, cuyas facultades subsisten en tanto no fuera revocado el mandato por los otorgantes normativa que tampoco puede modificar la legislación local.

• La asamblea de copropietarios nombra administrador sin quórum y mayoría reglamentaria los copropietarios ausentes le abonen expensas, no impugnen la asamblea y dejen transcurrir el tiempo sin observación alguna se transforma en administrador de derecho por el transcurso del tiempo y ante el silencio de los consorcistas.