COSA Y PARTES PROPIA O EXCLUSIVAS.

Por Dra. Diana Sevitz

Artículo 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.

También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

En éste precepto no se modifica sustancialmente el régimen actual, generalmente establecido en los reglamentos de copropiedad y administración aunque es de destacar la explicitación que se hace de que los revestimientos son cosas propias, privativas o exclusivas "incluso de los balcones".-

De este modo podrá zanjarse los habituales conflictos entre el propietario y el consorcio acerca de quién debe hacerse cargo del costo de la conservación y la reparación del balcón.-

El nuevo artículo plasma un principio sostenido por la doctrina y la jurisprudencia, respecto que si el daño se produce en los revestimientos, en el solado, la responsabilidad de la conservación y reparación corresponde al titular dominial, y más allá de ello, al consorcio.-

Unidad Complementaria : Son espacios que tiene por objeto servir a las unidades funcionales adicionándoles a éstas la posibilidad de un mejor aprovechamiento y confort, por su naturaleza éstas no pueden ser enajenadas, ni embargadas, ni hipotecadas separadamente de las unidades funcionales a cada una de las cuales ellas sirven. Son una cosa al servicio de otra cosa. El derecho de usar y gozar de la unidad complementaria no es propiamente de la persona que es dueña, sino que sólo puede ser ejercido por ella, en tanto sirve a las necesidades de la unidad

funcional de la que es titular. (Consorcios .Bartolomé Orfila pág. 44/45).

En atención a ello la unidad complementaria es integrativa de la unidad funcional y por ende goza de los mismos derechos que ésta. "La ley 13.512 mantiene en lo referente a las partes propias, todas la prerrogativas y facultades inherentes al dominio, con las restricciones impuestas por el régimen creado Cám . Nac. Civil Sala C 16/7/1954 J:A 1954". "El titular de la unidad funcional tiene el derecho de usar y gozar de las cosas propias con entera libertad, pero sujeto a la leyes que reglamentan su ejercicio, es decir, el reglamento de copropiedad que rige la

vida comunitaria a la que pertenece y la ley 13.512. En las unidades privativas se pueden hacer agregados o modificaciones , pero cuando con ello se llega a afectar una parte común...no cabe prescindir de la autorización de lo propietarios Cam 1ra. Civ y Com Mar del Plata Sala 2d.

14/1075 JA II síntesis". "La distinción entre cosas propias y comunes es muy artificiosa , porque en suma todo el edificio es común y solamente es propio un sector circundado por cosas comunes Cam Nac Civ Sala L 17/7/92 Cons Carlos Calvo 2251 C/Sebastiani Francisco"

Polígono : Sirven para representar el contorno de cada uno de los espacios de un inmueble.

Planta Superpuesta: Cuando los polígonos contiguos de dominios distintos se superpongan o se penetren mutuamente a un nivel distinto al del piso de su planta, existiendo por lo tanto una limitación del dominio a un nivel intermedio entre aquél y el superior (por ejemplo: entrepiso, escaleras, rampas, placares, etc.). La proyección horizontal del polígono superior en la zona de

penetración se llamará “planta superpuesta”.

Vacíos : Son los conductos que no tienen piso en la planta en que se los considera

Superficie Cubierta Común: Son tales como halls, palieres y escaleras.

Superficie Descubierta Común : Jardines comunes, patios comunes, canteros, etc.

Cubierta Común de uso Exclusivo: Proyección de aleros, techo de balcones, salientes de terrazas.

Descubierta Común de uso Exclusivo: Balcones, patios internos, patios externos

independientes, terrazas accesibles, etc.

Artículo 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.

Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.

Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

Artículo 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:

a) el terreno;

b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las

de balcones, indispensables para mantener la seguridad;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;

f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su

ingreso en la unidad funcional; g) la vivienda para alojamiento del encargado;

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad,

fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para

casos de siniestros;

k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

El precepto responde al actual art.2 de la ley especial que gobierna al régimen de la PH, aunque aclara decididamente que los balcones y patios solares son bienes comunes.-

En significativa redunda la afirmación que las cañerías de fluidos (líquidos y gaseosos) que se encuentren embutidas son "siempre" comunes, sin tener en cuenta el sector que atraviesan y respecto a los cableados, son comunes hasta la entrada a cada unidad funcional. No olvidemos que estas cuestiones registran un alto grado de conflictividad en la vida consorcial, por lo que es más que bienvenida su incorporación.-

Como en el actual régimen legal aplicable, la enumeración de cosas y partes "necesariamente" (la necesariedad hoy es indispensabilidad en la ley 13.512) comunes es enunciativa.-

A su vez, el artículo 2042 expresa: "Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables: a) la piscina; b) el solarium; c) el gimnasio; d) el lavadero; e) el salón de usos múltiples. Esta enumeración tiene carácter enunciativo".-

Este artículo puede saber a innecesario pues por un lado, toda cosa que tenga un beneficio común es necesariamente común y por otro lado todo aquello sobre el que una persona no pueda atribuirse la propiedad exclusiva, es común, careciendo en absoluto de importancia si son o no indispensables. O sea que les acuerda el carácter de comunes pero que pueden ser prescindidas, pero ya son reconocidas y esto es un gran paso, ya que por las proyecciones , los edificios con amenities seguirán construyéndose por ser muy atractivos al público que los consume y está

adecuado a la realidad .-

¿Cocheras, espacios guardacoches, garajes , estacionamiento fijo? Es todo lo mismo?

Estacionar el auto en las grandes ciudades se ha vuelto un problema màs que serio, y los edificios que gozan de un espacio para estacionar el auto son muy apreciados.-

Pero , a la hora de elegir, una unidad y una cochera , la mayorìa de las personas no termina de comprender que: cocheras fijas, espacios guardacoches, unidades complementarias con destino garage , no son lo mismo.-

Tiene encuadres jurìdicos diferentes, y los administradores tambièn deberìan tener en claro los diferentes conceptos para poder saber en què conflictos intervenir y en cuáles no.-

Cochera como unidad complementaria de las unidades funcionales: Son espacios que tiene por objeto servir a las unidades funcionales adicionándoles a éstas la posibilidad de un mejor aprovechamiento y confort, por su naturaleza éstas no pueden ser enajenadas, ni embargadas, ni hipotecadas separadamente de las unidades funcionales a cada una de las cuales ellas sirven.

Son una cosa al servicio de otra cosa. Olo las puede utilizar el propietario o el locatario de la U.F.-

Espacio donde se guarda el coche constituye una unidad complementaria en condominio con otros, no existe delimitación dentro del espacio. Los condóminos deciden cómo se distribuyen los lugares respectivos.-

El espacio destinado a la cochera es una unidad funcional que puede tener un solo propietario o varios, en el último caso tampoco hay lugares asignados, el condominio decide y asigna.-

El espacio destinado a cocheras es un espacio común, sin lugares asignados , una asamblea decide como se distribuyen los mismos.-

Habiendo definido las distintas posibilidades, tanto propietarios como administradores, deben leer exhaustivamente el reglamento para saber en què règimen se encuentra la cochera o espacio guardacoche.-

Los propietarios deben tener en cuenta que si es una unidad complementaria, no puede dividir, es decir, alquilar el departamento en un contrato y el lugar para estacionar el auto con otro contrato , porque eso se encuentra prohibido, el administrador debe leer bien el reglamento para establecer quiénes van a pagar los gastos de estos espacios.-

Lo importante de destacar , que cualquiera sea el espacio para el estacionamiento de autos dentro de una propiedad horizontal, el destino es sòlo para estacionamiento, es decir, que no se podrà acumular efectos personales, ni materiales combustibles, ni colgar bicicletas, ni utilizarlo como lavadero de autos.-

DEFINICION DE CONSORCIO:

Con el art. 2044 se termina las distintas posiciones respecto a la definición del consorcio.-

Artículo 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario. Se lo define como persona jurìdica, tal como se habìa receptado jurisprudencialmente.-

Es dable señalar que también la personalidad del consorcio termina, además de lo puntualizado en el último párrafo del precepto, por la destrucción total o la demolición del edificio transformándose en un condominio sobre lo que queda, desapareciendo como persona jurídica.-

Ahora bien, la expresión "o por resolución judicial" dará lugar a entender que el Consorcio puede, asimismo, desaparecer por la declaración de su quiebra, abriendo embozadamente un debate que ha hecho correr ríos de tinta y pronunciamientos encontrados de los tribunales.